28.10.2011
Zweifelhafte Beurkundung
Der Fachanwalt für Bank- und Kapitalmarktrecht Dr. Storch wurde beauftragt, einen im Oktober 2011 erfolgten Immobilienerwerb zu prüfen. Dabei handelt es sich um eine in Brandenburg gelegene Wohnung nebst Garage, die zum Preis von rund 95.000,00 € von unserer Mandantin gekauft worden ist. Verkäuferin der Wohnung ist die BEGRU Berliner Grundwert GmbH, die unweit des Hermannplatz in Berlin-Neukölln residiert. Vermittelt wurde die Wohnung von der INCENSIO GmbH, dort von einem Herrn Meyer.
Da die Wohnung angeblich aus steuerlichen Gründen noch im Jahre 2011 gekauft werden sollte, musste für unsere Mandantin alles ganz schnell gehen. Selbst die gesetzlich in § 17 Abs.2a BeurkG vorgesehene Sperrfrist von 2 Wochen wurde nicht eingehalten. Die Frist sieht vor, dass jedem Verbraucher der beabsichtigte Kaufvertragsentwurf mindestens 2 Wochen vor Beurkundung zur Verfügung gestellt werden muss. Diese Vorschrift dient dem Verbraucherschutz, damit er sich in Ruhe auf die mit weitgehenden Konsequenzen verbundene Entscheidung vorbereiten kann. Anleger, die keinerlei Erfahrung im Immobilienerwerb haben, so Dr. Storch, sollten daher den Text vorher ausführlich lesen und sich vom Notar insbesondere die juristischen Fachausdrücke erklären lassen. Zudem sollte vorab die Finanzierung der Immobilie geklärt sein und auch die Frage, ob die Anlage sich für den jeweils Betroffenen wirtschaftlich und steuerlich überhaupt lohnt.
Dass die 2 Wochen Frist im Fall unserer Mandantin nicht eingehalten worden war, wusste eigentlich auch der beurkundende Notar. Dieser hatte nämlich in der Urkunde folgendes festgehalten:
„Der Notar hat darauf hingewiesen, dass § 17 Abs.2a BeurkG im Regelfall die Übersendung eines Entwurfes zwei Wochen vor der Beurkundung verlangt, um dem Verbraucher ausreichend Gelegenheit zu geben, sich vorab mit dem Gegenstand der Beurkundung auseinander zu setzen. Dies ist vorliegend jedoch nicht geschehen, so dass der Notar auf die Möglichkeit der Verschiebung des heutigen Beurkundungstermins hingewiesen hat.
Die Erschiene besteht jedoch auf der heutigen Beurkundung und erklärt, sie sei sich über die rechtliche und wirtschaftliche Tragweite des Geschäftes im Klaren und wisse auch, dass der Notar Wert, Beschaffenheit und Finanzierbarkeit des Objektes nicht prüft“.
Nach Einschätzung des Experten Dr. Storch dürfte diese Formulierung zwar durchaus problematisch sein, weil die Sperrfrist nicht zur Disposition der Parteien steht und ein Notar zumindest darlegen müsste, welchen sachlichen Grund er sieht, dass ein Anleger trotz Fristverstoß nicht schutzwürdig ist.
Unsere Mandantin hatte sich jedoch zum Glück ein Rücktrittsrecht einräumen lassen für den Fall, dass eine Finanzierung durch eine Bank nicht zustande kommen sollte.
Dr. Storch rät daher betroffenen Anlegern, sich auf jeden Fall einen solchen Finanzierungsvorbehalt einräumen zu lassen, solange der Kredit noch nicht gesichert ist. Im übrigen besteht keinerlei Anlass, sich bei einer Beurkundung unter Zeitdruck setzen zu lassen.
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