Rechtsschutzversicherung muss Kosten für Notarklagen übernehmen!

04.04.2012

Baurisikoausschluss in ARB 2003 schließt keine Ansprüche gegen Notar wegen Amtspflichtverletzung aus. Amtsgericht Düsseldorf entscheidet zugunsten von versicherten Anlegern!

Nachdem in Berlin bereits ein Justizsenator wegen Vorwürfen im Zusammenhang mit Schrottimmobilien zurücktreten musste und zwei führende Funktionäre der Berliner Notar- und Rechtsanwaltskammer ihre Kammertätigkeit bis auf weiteres ruhen lassen, stellt sich vielen Betroffenen die Frage nach einer möglichen Notarhaftung.
Auch wenn der Großteil der Berliner Notare sich keine Vorwürfe zu machen hat, gibt es dennoch  schwarze Schafe in der Branche, was die Beurkundung von Schrottimmobilien anbetrifft. Und dies birgt leider die Gefahr, dass durch einzelne Notare der ganze Notarstand in Misskredit gerät.
Dass es im Zusammenhang mit Schrottimmobilien in Einzelfällen zu gravierenden Missbräuchen gekommen ist, hat auch der neue Berliner Justizsenator Heilmann frühzeitig erkannt. Der Senator dürfte damit Vorreiter in der Bekämpfung von unseriösen Immobiliengeschäften sein. Die Kanzlei DR. STORCH & KOLLEGEN fühlt sich daher in ihrer Arbeit bestätigt, denn auch wir haben bereits seit Jahren vor unseriösen Immobiliengeschäften gewarnt.
Auf Nachfrage des Berliner Anwaltsblattes (Nr.3/2012, S.53ff) fand  Senator Heilmann erfreulich deutliche Worte:
(…) „Also wenn Sie mit der Kriminalpolizei reden und wissen, wie viel tausende Geschädigte es gibt, dann müssen wir diesen Betrugsbanden das Handwerk legen. Das gehört nun mal zu meinen Aufgaben“.
Und:
(…)„Es gibt gegen eine ganz kleine Anzahl von Notaren den Verdacht, dass sie Komplizen dieser Betrügerbande sind“. (…)
(…) Das Kernthema ist, dass es eine widerwärtige Betrugsmasche gibt. Und ich werde nicht ruhen, bevor diese Grube nicht trockengelegt ist“ (…).
 Auch wenn die Senatsverwaltung für Justiz das Problem mit den Schrottimmobilien offenbar erkannt hat und eilig ein Merkblatt für den Immobilienerwerb erstellen ließ (das zum Teil nunmehr auch von Notaren zitiert wird), dürften diese wohlgemeinten Hinweise für die meisten Betroffenen zu spät kommen. Denn der Gang zum Notar liegt zumeist schon Jahre zurück und es stellt sich ihnen nur noch die Frage, ob sie ihren Schaden irgendwie begrenzen können.
Vor diesem Hintergrund dürfte es für Betroffene, die über eine Rechtsschutzversicherung verfügen, eine gute Nachricht sein, dass die Kosten für die zum Teil sehr aufwendigen Notarklagen von den Versicherungen regelmäßig übernommen werden müssen.
In einem vom Amtsgericht Düsseldorf (AG) entschiedenen Fall (Urteil vom 01.03.2010 – 231 C 16403/09) hatte der Kläger im Jahre 2005 eine Wohnung gekauft. Der gleichzeitig auch als Bauträger fungierende Verkäufer hatte sich  zwar zur fachgerechten Sanierung der denkmalgeschützten Wohnungen verpflichtet, war jedoch – wie sooft in diesen Fällen – kurze Zeit später pleite gegangen. Daraufhin nahm der Kläger den Notar auf Schadensersatz in Anspruch, weil er dem Amtsträger vorwarf, bereits bei Beurkundung gewusst zu haben, dass der Bauträger insolvenzreif war.  Nachdem sich der Anleger bereits einem fast übermächtigen Notar gegenübersah, der seine Ansprüche natürlich zurückwies, ging das Drama weiter.  Denn auch seine Rechtsschutzversicherung lehnte eine Kostenübernahme für die Klage gegen den Notar ab und zwar mit dem Hinweis auf einen Risikoausschluss im Kleingedruckten, dem sogenannten Baurisikoausschluss, gemäß § 3 ARB. Dieser lautet wie folgt:
Ausgeschlossene Rechtsangelegenheiten: Rechtsschutz besteht nicht für die Wahrnehmung rechtlicher Interessen
(1)    in ursächlichem Zusammenhang mit ….d) aa) dem Erwerb oder der Veräußerung eines zu Bauzwecken bestimmten Grundstückes, bb) … cc) der genehmigungspflichtigen Veränderung eines Grundstückes, Gebäudes oder Gebäudeteils, das sich im Eigentum des Versicherungsnehmers befindet oder das dieser zu erwerben oder in Besitz zu nehmen beabsichtigt,…
Der betroffene Anleger gab dennoch nicht klein bei und verklagte seine Versicherung vor dem AG Düsseldorf. Das Gericht gab ihm Recht und stellte fest, dass ein durchschnittlicher Versicherungsnehmer nicht damit rechnen müsste, dass vom Baurisiko auch ein Vorgehen gegen den beurkundenden Notar erfasst sei. Denn „die behauptete Amtspflichtverletzung des Notars ist einem anders gearteten Risiko zuzuordnen als nach dem Zweck der Baurisikoklausel vorgesehen (…) und somit ist der – auch nach der Neufassung der ARB 2003 – erforderliche adäquate Sachzusammenhang zu verneinen“, so das Gericht.
Betroffene Schrottimmobilienanleger sollten daher einen spezialisierten Anwalt damit betrauen, zu prüfen, ob auch ihre Rechtsschutzversicherung die Kosten für eine Notarklage übernimmt. Eine Haftung des jeweiligen Notars sollte immer dann genauer geprüft werden, wenn der Verdacht besteht, dass dieser gegen Amtspflichten verstoßen hat. Dies kann bei  Schrottimmobilien zum Beispiel dann der Fall sein, wenn Anlegern der Entwurf des Kaufvertrages nicht bereits 2 Wochen vor der Beurkundung zur Verfügung stand, es sich um eine systematische Aufspaltung von Angebot und Annahme handelt oder der Notar konkrete Anhaltspunkte dafür hatte, dass die verkaufte Wohnung sittenwidrig überteuert war.
Dass derartige Klagen durchaus Erfolgsaussichten haben können, zeigt ein erst kürzlich ergangenes und auf der Homepage der Senatsverwaltung extra veröffentlichtes Urteil des Landgerichts Berlin (AZ: 82 OH 124/11). Die Notarkammer hat in der nicht rechtskräftigen Entscheidung (Notarkostenverfahren) festgestellt, dass der dortige Notar „M.B. aus Berlin“ gleich mehrmals gegen seine Pflichten verstoßen hatte:
Er hatte nach Feststellung der Richter zum einen nicht die Zweiwochenfrist des § 17 Abs.2a Satz 2 Nr.2 BeurkG eingehalten und zum anderen dem Erwerber nicht das „Kaufangebot“ vorab zur Verfügung gestellt, sondern sich lediglich bestätigen lassen, dass die Erwerber das „Verkaufsexposé mit Kaufvertragsmuster“ erhalten hatten. Zudem sahen die Berliner Richter eine Pflichtverletzung darin, dass der betroffene Notar Angebot und Annahme systematisch aufgespalten habe, obgleich es hierfür keinen sachlichen Grund gab.

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